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Vente d’immeuble à rénover

Lamyx — Tue, 13 Jul 2010 10:20:22 +0000

Entre vente d’immeuble existant et vente en l’état futur d’achèvement, la vente d’immeuble à rénover ne disposait pas de statut légal avant 2006. C’est désormais chose faite avec la loi du 13 juillet 2006 dite « loi ENL ». Ce statut d’ordre public prend place dans le Code de la construction et de l’habitation ; il ne s’applique qu’à des ventes d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et complète ce qu’il est convenu d’appeler « le secteur protégé » des ventes de tels immeubles, destiné à conférer à leurs acquéreurs une protection particulière.

Opération complexe, contrat très formaliste, intervenants multiples et dispositions fiscales nombreuses : cet ouvrage dédié à la vente d’immeuble à rénover sous la direction scientifique du Professeur Jean-Louis Bergel répondra aux questions des acteurs immobiliers et de leurs conseils avocats et notaires.

Pourquoi signer un tel contrat ? Quels sont les préalables à la signature ? Qu’entend-on par achèvement ? Quand considère-t-on que la livraison est réalisée et quelles en sont les conséquences juridiques et fiscales ? Comment mettre en place les différentes garanties destinées aux acquéreurs ? Quels sont les régimes distinctifs de la TVA et des droits d’enregistrement au regard de l’opération projetée ?

Autant de questions auxquelles répondent les auteurs de cet ouvrage, universitaires et praticiens de l’immobilier : Jean-Louis Bergel, Jean-Jacques Eyrolles, Élodie Gavin-Millan Oosterlynck, Jean-Philippe Rouvière, Laetitia Tranchant et Jean-Philippe Tricoire.

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Le « verdissement » des baux commerciaux

Lamyx — Thu, 22 Oct 2009 12:22:43 +0000

Entre immobilier tertiaire et écologie, le Grenelle de l’environnement fait son chemin. Il y a deux mois, la loi Grenelle 1 du 3 août 2009 programmait la rénovation de cette catégorie de bâtiment, il est ainsi prévu que les nouvelles constructions présentent une consommation d’énergie limitée à 50 kilowattheures par m2 et par an à compter du 1er janvier 2011, ce qui dans les faits sera difficilement respecté dans ce délai. D’où une proposition du groupe tertiaire pour que les constructeurs disposent d’un an à compter de la publication des textes pour respecter cette limite.

S’inscrivant dans ce cadre d’économie vitale pour l’avenir de la planète, les gestionnaires de patrimoines, les investisseurs et leurs conseils s’interrogent sur les nouveaux rapports à inventer et à organiser pour concrétiser et pérenniser les nouveaux comportements à adopter dans le cadre des rapports locatifs. Le green lease ou bail vert commence à agiter les esprits des utilisateurs et de leurs conseils qui proposent déjà un bail intégrant ces paramètres environnementaux, via des annexes.

Chacune des parties au contrat devra davantage échanger, s’informer, prévoir, anticiper plus encore qu’auparavant lors de la rédaction des baux commerciaux : transmission des données pour le mesurage des consommations, audits techniques plus performants sur l’énergie, objectifs, rendez-vous périodiques feront sans doute partie intégrante des annexes « vertes » figurant dans les baux du futur.

Extrait de l’édito du n° 900 (octobre 2009) de la Revue des Loyers

Vers une réforme du droit des biens?

Jurix — Mon, 22 Jun 2009 09:53:03 +0000

Des universités en révolte, une situation économique dont on ne peut prévoir une amélioration à court terme malgré quelques signes épars qui incitent à l’optimisme : alors que les perspectives restent pour le moins incertaines, universitaires et praticiens innovent et imaginent de nouvelles pistes législatives, par un travail collaboratif fructueux.
Du dernier congrès des notaires consacré cette année aux propriétés incorporelles, on retiendra des propositions qui tendent à clarifier la fin du bail dérogatoire. À propos du fonds rural, plusieurs initiatives : notamment la suppression du caractère d’ordre public attaché à l’interdiction de céder le bail rural lors de la cession du fonds agricole, l’amélioration du régime du bail cessible hors cadre familial.
Certes, rien de révolutionnaire mais il s’agit d’être pragmatique et répondre ponctuellement aux difficultés que les juristes rencontrent dans leur activité de conseil et de rédacteur.
Alors que la réforme du droit des contrats est au point mort, une autre fait son apparition, fruit d’un travail de deux années : la réforme du droit des biens, initiée par d’éminents universitaires avec l’Association Capitant et une commission sous la houlette de Hugues Périnet-Marquet avec Jean-Louis Bergel, Philippe Malinvaud et Philippe Simler avec les soutiens du CSN et du CNB ainsi que des géomètres-experts. Là aussi, volonté de simplifier, clarifier de rendre plus lisible le livre III du Code civil qui n’avait guère été impacté par les réformes des 200 dernières années : disparition de l’action possessoire, puisque la procédure du référé ne la rendait guère utile, intégration de la notion de volume dans un immeuble, usufruit temporaire, notion de meuble incorporel, et quelques articles consacrés à la copropriété sans que celle ci pour le moment ne fasse l’objet d’une réforme, pourtant attendue par beaucoup…
Un avant-projet transmis à la Chancellerie dans sa dernière mouture, le 15 mai dernier, un colloque organisé à l’Université d’Aix-Marseille le 6 juin, la réforme du droit des biens telle qu’elle a été élaborée avec d’intéressantes avancées sera-t-elle l’un des chantiers prioritaires du prochain garde de Sceaux ? Nous en suivrons de près les avancées.

Édito de la Revue des loyers de juin 2009

Grenelle de l’environnement : l’impact sur les pratiques publiques

Jurix — Mon, 23 Mar 2009 09:00:36 +0000

Par Camille Buisson

Après la crise, le Grenelle de l’Environnement est l’un des sujets phares, tant en presse écrite que lors de colloques professionnels, comme en témoigne la conférence annuelle consacrée à l’actualité de l’urbanisme et de l’environnement, organisée par la Chambre des notaires de Paris et le Groupement de recherches en urbanisme, avec le partenariat des Éditions Lamy.

Communication intense, grand messe du ministre d’Etat Borloo, mais aucun texte encore en vigueur… Le Grenelle I, qui fixe les fondamentaux en tant que loi cadre, en est au stade de la seconde lecture au Sénat ; quant au projet Grenelle 2, qui détermine des mesures beaucoup plus détaillées, il a, pour le moment, seulement été déposé au parlement.
Mais d’ores et déjà les changements et les comportements amorcent un virage significatif selon Thierry Tuot, Conseiller d’État, Rapporteur général du Grenelle : l’impact du processus se fait déjà sentir dans la vie juridique, économique et sociale. Influence sur les orientations prises en matière d’élaboration des documents d’urbanisme, sans qu’aucune loi ne soit encore promulguée, évolution des pratiques, le mouvement est bel et bien lancé. Autre exemple avec l’article 1er du projet Grenelle II sur la détermination légale de labels environnementaux qui vont aussi bien certifier un type de performance énergétique que l’économie d’eau et l’absence de rejets de produits dangereux ou que l’utilisation de matériaux recyclables, le tout dans un seul et même label « tous azimuts ». On ne va plus seulement se limiter au respect des règles de construction mais créer une enveloppe de paramètres (« empreinte écologique » du bâtiment) permettant aussi de valoriser le bien.
À noter aussi les articles 10 et 11 de la loi Grenelle II qui permettent d’imposer des densités minimales et de dépasser les coefficients d’occupation des sols. L’approche des documents d’urbanisme, des projets immobiliers, etc. est repensée. À partir de maintenant, on peut dire que « plus c’est dense mieux c’est ». Mais plus forte densité ne signifie pas nécessairement, loin s’en faut, des forêts de tours d’immeuble… La densification est le nœud d’un système qui prend en compte les transports publics, les habitudes d’habitats des futurs occupants. Il ne sera plus possible demain de concevoir un immeuble sans fonctions urbaines en relation avec le milieu : on ne donnera une autorisation de consommation d’espaces que si elle est optimisée par des considérations environnementales.
Autre sujet, et non des moindres, dans le Grenelle II : la protection des captages d’eau via des documents d’urbanisme spécifiques normalisant l’usage des sols. Le plan local d’urbanisme va devenir le document de synthèse de l’ensemble des zonages. Un plan de protection de captage deviendra obligatoire dans le PLU. Le législateur prévoit les échanges de terrains en fonction de leur usage, avec soulte selon que le terrain fait un usage écologique de l’eau ou pas. Enfin, on va aussi voir le diagnostic des pollutions s’intégrer dans le PLU et dans la vente d’immeubles (coût de la remise en état du sol, diminution éventuelle du prix de vente, responsabilité du vendeur…). On assiste, sans aucun doute, à une montée en puissance de la responsabilité environnementale.

L’ensemble de ces exemples montre que la valeur des biens et l’économie même du secteur immobilier vont se transformer : il faut apprécier les qualités et fonctionnalités environnementales de l’immeuble, déterminant futur du prix ; ce que l’immeuble va coûter en charges, en pollution, etc. sera un déterminant de sa valeur et de son financement. Demain, on pourra financer une acquisition sur la base d’un diagnostic énergétique. La valeur va se déplacer.
De même, selon Thierry Tuot, il faudra se projeter dans l’avenir et voir l’ensemble des potentialités du produit. Négociations, expertises, formation, culture immobilière vont voir leurs périmètres évoluer ; c’est d’ailleurs déjà le cas dans certaines transactions importantes.

Aux professionnels et à leurs conseils d’imaginer, avec efficacité et réactivité, l’avenir de leurs champs d’intervention et de leur business.

Immobilier : une actualité « durable »

Lamyx — Tue, 17 Mar 2009 14:51:26 +0000

« Optimisation des ressources et économies énergétiques, relance de l’activité du bâtiment : l’avenir du logement et de l’immobilier en général, dans son aspect environnemental, reste plus que jamais d’actualité : l’éco-prêt à taux zéro, “constitue une solution complète de financement de la rénovation thermique” dès avril prochain. Jusqu’à 30 000 € de travaux financés remboursables en 10, voire 15 ans, cumulable avec les autres formes d’aides, sans limite d’âge(1), ce nouveau produit a vu le jour sous l’égide de son promoteur en chef Jean-Louis Borloo,avec la signature de tous les acteurs concernés, tant établissements de crédit qu’entreprises du bâtiment et de l’immobilier.
Si le ministre de l’Écologie et du Développement durable se fait l’ardent défenseur de ses projets environnementaux, les destinataires de ces mesures y seront-ils sensibles dans le contexte ambiant ? Pour peu que l’on anticipe les besoins, les économies réalisées et la valorisation des immeubles objets de travaux, les propositions sont tentantes… Encore faut-il que la vision court-termiste commune aux modes de vie de bon nombre de particuliers et d’entreprises laisse la place à une stratégie à plus long terme pour la mise en place de ces mesures environnementales… »