Grenelle de l’environnement : l’impact sur les pratiques publiques

Par Camille Buisson

Après la crise, le Grenelle de l’Environnement est l’un des sujets phares, tant en presse écrite que lors de colloques professionnels, comme en témoigne la conférence annuelle consacrée à l’actualité de l’urbanisme et de l’environnement, organisée par la Chambre des notaires de Paris et le Groupement de recherches en urbanisme, avec le partenariat des Éditions Lamy.

Communication intense, grand messe du ministre d’Etat Borloo, mais aucun texte encore en vigueur… Le Grenelle I, qui fixe les fondamentaux en tant que loi cadre, en est au stade de la seconde lecture au Sénat ; quant au projet Grenelle 2, qui détermine des mesures beaucoup plus détaillées, il a, pour le moment, seulement été déposé au parlement.
Mais d’ores et déjà les changements et les comportements amorcent un virage significatif selon Thierry Tuot, Conseiller d’État, Rapporteur général du Grenelle : l’impact du processus se fait déjà sentir dans la vie juridique, économique et sociale. Influence sur les orientations prises en matière d’élaboration des documents d’urbanisme, sans qu’aucune loi ne soit encore promulguée, évolution des pratiques, le mouvement est bel et bien lancé. Autre exemple avec l’article 1er du projet Grenelle II sur la détermination légale de labels environnementaux qui vont aussi bien certifier un type de performance énergétique que l’économie d’eau et l’absence de rejets de produits dangereux ou que l’utilisation de matériaux recyclables, le tout dans un seul et même label « tous azimuts ». On ne va plus seulement se limiter au respect des règles de construction mais créer une enveloppe de paramètres (« empreinte écologique » du bâtiment) permettant aussi de valoriser le bien.
À noter aussi les articles 10 et 11 de la loi Grenelle II qui permettent  d’imposer des densités minimales et de dépasser les coefficients d’occupation des sols. L’approche des documents d’urbanisme, des projets immobiliers, etc. est repensée. À partir de maintenant, on peut dire que « plus c’est dense mieux c’est ». Mais plus forte densité ne signifie pas nécessairement, loin s’en faut, des forêts de tours d’immeuble… La densification est le nœud d’un système qui prend en compte les transports publics, les habitudes d’habitats des futurs occupants. Il ne sera plus possible demain de concevoir un immeuble sans fonctions urbaines en relation avec le milieu : on ne donnera une autorisation de consommation d’espaces que si elle est optimisée par des considérations environnementales.
Autre sujet, et non des moindres, dans le Grenelle II : la protection des captages d’eau via des documents d’urbanisme spécifiques normalisant l’usage des sols. Le plan local d’urbanisme va devenir le document de synthèse de l’ensemble des zonages. Un plan de protection de captage deviendra obligatoire dans le PLU. Le législateur prévoit les échanges de terrains en fonction de leur usage, avec soulte selon que le terrain fait un usage écologique de l’eau ou pas. Enfin, on va aussi voir le diagnostic des pollutions s’intégrer dans le PLU et dans la vente d’immeubles (coût de la remise en état du sol, diminution éventuelle du prix de vente, responsabilité du vendeur…). On assiste, sans aucun doute, à une montée en puissance de la responsabilité environnementale.

L’ensemble de ces exemples montre que la valeur des biens et l’économie même du secteur immobilier vont se transformer : il faut apprécier les qualités et fonctionnalités environnementales de l’immeuble, déterminant futur du prix ; ce que l’immeuble va coûter en charges, en pollution, etc. sera un déterminant de sa valeur et de son financement. Demain, on pourra financer une acquisition sur la base d’un diagnostic énergétique. La valeur va se déplacer.
De même, selon Thierry Tuot, il faudra se projeter dans l’avenir et voir l’ensemble des potentialités du produit. Négociations, expertises, formation, culture immobilière vont voir leurs périmètres évoluer ; c’est d’ailleurs déjà le cas dans certaines transactions importantes.

Aux professionnels et à leurs conseils d’imaginer, avec efficacité et réactivité, l’avenir de leurs champs d’intervention et de leur business.

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